Per chiarire tutti i dubbi sulla cedolare secca ed avere perfetta padronanza di questa nuova possibilità, vi offriamo una guida semplice, efficace e completa.
Cos’è la cedolare secca:
- Nuova modalità di tassazione
- Imposta alternativa all’Irpef
- Facoltativa
- Prevede aliquote fisse
Ambito di Applicabilità:
quali caratteristiche devono avere i contratti affinché sia possibile per il proprietario optare per la cedolare secca?
Proprietario
L’opzione può essere esercitata dal locatore, persona fisica, che possieda l’unità abitativa in qualità di:
- Proprietario
- Titolare di altro diritto reale di godimento, es. usufrutto. Ai sensi dell’art. 3, comma 6, sono esclusi dalla possibilità di opzione gli esercenti attività d’impresa, arti o professioni. Rimangono quindi escluse le locazioni effettuate da società in genere, imprese edili (es. società di costruzioni), società immobiliari. Sono escluse anche le società semplici.
Inquilino
Il contratto deve essere intestato a persone fisiche. La Circolare E/26, infatti, esclude chiaramente dall’ambito dell’applicazione della cedolare i contratti di locazione intestati a conduttori che svol- gono l’esercizio di attività di impresa. Sono esclusi dunque i contratti ad uso foresteria e i contratti intestati a soggetti IVA in genere, seppur destinati a soddisfare finalità abitative (pag. 6 C.E/26).
Contratto
La locazione deve avere ad oggetto unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo. Ciò implica che devono essere rispettate, contemporaneamente, le seguenti condizioni:
- L’unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del “Gruppo A” (ad eccezione dell’ A/10, relativa a “uffici e studi privati”)
- La locazione deve essere applicata a immobili ad uso abitativo e loro pertinenze, se affittate congiuntamente all’immobile principale. Non è pertanto possibile, per i proprietari, applicare la cedolare secca nel caso di contratti di immobili ad uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici, capannoni, ecc..) e contratti di sublocazioni. Ne deriva che il regime sostitutivo non possa trovare applicazione in presenza di unità immobiliare che, seppur accatastata in A/2 (abitazione civile), sia locata ad uso ufficio e viceversa, e l’esclusione dei contratti ad uso promiscuo, così come precisato dalla Circolare E/26, a pag.6
Come e quando esercitare l’opzione:
Il proprietario che decide di optare per la cedolare secca deve:
- Inviare comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata, con la quale comunica l’esercizio dell’opzione e rinuncia espressamente alla facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat, o aumenti previsti in contratto, a qualsiasi titolo
- Presentare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto di locazione, proroga o risoluzione
- Effettuare il versamento dell’acconto e del saldo dell’imposta nei termini previsti
- Presentare la dichiarazione dei redditi
In caso di esercizio dell’opzione, quindi, non è dovuta la comunicazione all’autorità di Pubblica Sicurezza (la cd. Cessione di Fabbricato). L’opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, con presentazione del nuovo modello RLI.
È riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’opzione è stata esercitata. La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del modello RLI entro il termine del versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità.
Calcolo e convenienza
Le aliquote previste sono del 21% per i contratti a canone libero e per i contratti transitori, del 10% per i contratti a canone concordato 3+2 e i contratti a studenti universitari fuori sede. La base imponibile sarà costituita dall’intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone, senza le deduzioni previste. Esempio: canone di locazione di 540 euro mensile determina un reddito da locazione di 6.480 euro sui quali il proprietario pagherebbe 1.361 euro di cedolare per un contratto libero 4+4 e di 648 euro per un contratto a canone concordato.
L’opzione per la cedolare secca sostituisce:
- L’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali
- L’imposta di registro e di bollo
- L’imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioniLa cedolare secca non assorbe
- I tributi speciali
- L’imposta per garanzie di terzi
- In caso di cessione di contratto, l’imposta di registro e di bollo
L’esercizio dell’opzione esclude l’applicabilità dell’aggiornamento Istat
- La Circolare E/26 esclude la possibilità di applicare l’aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell’aggiornamento Istat anche per gli altri locatori.
L’analisi di convenienza va fatta caso per caso. La convenienza è tanto maggiore all’aumentare dell’aliquota marginale del contribuente.
Riferimenti Normativi
- Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Munici- pale, pubblicato sulla G.U. n. 67 del 23 marzo 2011
- Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, (protocollo n. 2011/55394)
Approfondimenti applicativi dell’Agenzia delle Entrate: Risoluzione E/59 del 25 maggio 2011, Circolare E/26 del 1 giugno 2011.
La normativa nella quale si inserisce l’ambito di applicazione della nuova modalità di tassazione è la seguente:
- Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef)
- Art. 5, Parte I della tari a, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro)
- Legge 431/98 (contratti di a tto a canone libero e concordato)
- D.Lgs 471/1997 (sanzioni in caso di violazione degli obblighi dichiarativi)
Irpef o cedolare secca: cosa conviene? Facciamo un esempio.
Proviamo ora a fare un po’ i calcoli in tasca e di esempi sul guadagno che un nostro proprietario potrebbe ricavare a seconda della tipologia di contratto stipulato e soprattutto del regime fiscale che decide di applicare al reddito da locazione.
Basandoci sull’esempio di un immobile a Palermo in una zona semi centrale di circa 80 mq, abbiamo calcolato un canone concordato che oscilla da un minimo di 395 ad un massimo di 647 euro. Probabilmente in questo caso il proprietario potrebbe optare per un canone concordato di 580 euro; a fronte di un canone libero che potrebbe attestarsi su 650.
Andiamo quindi ad analizzare il guadagno per le due diverse tipologie contrattuali (concordato 3 +2 o libero 4 +4 ) e per i due diversi regimi fiscali (Irpef o cedolare secca).
Esempio Numero 1
Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 7.800 euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 5%, quindi i 7.410) al proprio reddito personale ed assoggettarlo all’Irpef, scostando un’aliquota di riferimento del 38%. Quindi 7.410 * 38% = 2.816 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell’esempio 1 sottraiamo ai 7.800 euro percepiti i 2.816 di imposte Irpef, ottenendo un guadagno netto da locazione di 4.984 euro.
Esempio Numero 2
Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 7.800 euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 21%. Quindi 7.800 * 21% = 1.638 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell’esempio 2 sottraiamo ai 7.800 euro percepiti i 1.638 di cedolare, ottenendo un guadagno netto da locazione di 6.162 euro.
Esempio Numero 3
Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 6.960 euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 33,5%, quindi i 4.628) al proprio reddito personale ed assoggettarlo all’Irpef, scostando un’aliquota di riferimento del 38%. Quindi 4.628* 38% = 1.759 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell’esempio 3 sottraiamo ai 6.960 euro percepiti i 1.759 di imposte Irpef, ottenendo un guadagno netto da locazione di 5.201 euro.
Esempio Numero 4
Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensile, ovvero un reddito annuo di 6.960 euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 10%. Quindi 6.960* 10% = 696 euro.
Dovendo calcolare il guadagno netto dell’esempio 4 sottraiamo ai 6.960 euro percepiti i 696 di cedolare, ottenendo un guadagno netto da locazione di 6.264 euro.
È evidente che a tale guadagno andrebbero poi sottratte altre imposte come Imu o Tasi, ma è altrettanto evidente che l’aliquota della cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato rendono estremamente conveniente l’utilizzo di questi contratti.
ANCHE GLI INQUILINI GUADAGNANO
Invece dei soliti conti in tasca ai proprietari, proviamo a capire come pagare un canone di locazione possa essere persino conveniente per alcuni particolari contribuenti.
In presenza di determinate condizioni, infatti, gli inquilini possono usufruire di detrazioni fiscali, sulla propria dichiarazione dei redditi, in proporzione al loro reddito complessivo. Nello specifico sono cinque le categorie di contribuenti “inquilini” che possono usufruire di questi benefici fiscali:
- Tutti i titolari di contratti di locazione a “3 + 2 a canone concordato”, quelli stipulati a norma degli articoli 2 (comma 3) e 4 (comma 2 e 3) della Legge 431/98, di immobili utilizzati come abitazione principale
- I lavoratori dipendenti che trasferiscono la loro residenza per motivi di lavoro (indipendentemente dal tipo di contratto di cui si è titolari)
- Le famiglie di studenti universitari
- Tutti i titolari di contratti di locazione “4 anni + 4 a canone libero” utilizzati come abitazione principale
- I giovani conduttori che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998, per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale
1. Detrazione Irpef per i contratti 3 + 2 a canone concordato
Gli intestatari di contratti di locazione di immobili utilizzati come abitazione principale hanno diritto ad una detrazione dall’Irpef a condizione che:
- Il contratto di locazione sia un contratto 3 + 2 a canone concordato, stipulato sulla base degli accordi locali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative a livello locale
- Il contratto non sia stipulato con enti pubblici (per esempio quelli stipulati con gli Istituti case popolari)
- Il reddito complessivo dell’intestatario del contratto non superi complessivamente i 30.987,41 euro.
La detrazione a cui si ha diritto è pari a:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma comunque inferiore a 30.987,41 euro. Se il reddito complessivo supera 30.987,41 euro, la detrazione non spetta.
La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell’anno in cui l’immobile è stato e effettivamente utilizzato come abitazione principale e va ripartita, in caso di cointestazione del contratto di locazione, tra i vari contraenti e rapportata al reddito di ciascuno di essi.
2. Detrazione per i dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro
Dal 2001 il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione per un immobile utilizzato come abitazione principale, può usufruire di una detrazione pari a:
- 991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
- 495,80 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma comunque inferiore a 30.987,41 euro. Se il reddito complessivo supera 30.987,41 euro, la detrazione non spetta. La detrazione compete a condizione che:
- Il lavoratore trasferisca la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo
- Il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza da quello precedente e comunque al di fuori della propria regione di provenienza
- La residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta di detrazione
Il lavoratore sia intestatario di un canone di locazione (qualsiasi tipologia) per l’immobile nel quale ha trasferito la residenza
Si ha diritto a questa detrazione per i primi tre anni in cui si trasferisce la residenza.
Per esempio un lavoratore che ha trasferito la sua residenza nel 2012, può richiedere la detrazione per i periodi d’imposta relativi agli anni 2012, 2013 e 2014.
La detrazione va sempre rapportata al numero di giorni in cui si è utilizzato l’immobile come abitazione principale e suddivisa tra eventuali cointestatari dello stesso contratto.
Questo beneficio scale non spetta per i redditi assimilati a quelli da lavoro dipendente (ad esempio i redditi derivanti dalle borse di studio). Le due agevolazioni non sono mai cumulabili, il contribuente dovrà semplicemente scegliere la detrazione a lui più conveniente.
È possibile, comunque, beneficiare di entrambe le detrazioni nel caso, ad esempio, di un lavoratore dipendente, già titolare di un contratto a canone concordato per un immobile utilizzato come abitazione principale, che trasferisca la propria residenza per ragioni di lavoro, stipulando un nuovo contratto di locazione, anche a canone libero. In questo caso il contribuente potrà usufruire di entrambe le detrazioni proporzionalmente ai giorni dell’anno di utilizzo dei due immobili.
3. Detrazioni per studenti universitari fuori sede
La finanziaria 2007 ha introdotto la possibilità, per le famiglie con studenti universitari, di usufruire di detrazioni sull’Irpef. Nello specifico la detrazione compete nel caso in cui:
- Nel nucleo familiare ci sia un conduttore che ha stipulato un contratto per studenti universitari fuori sede
La detrazione spetta nella misura del 19% dell’Irpef dovuta e per un importo comunque non superiore a 500,27 euro
04. Detrazione Irpef per i contratti 4 + 4 a canone libero
Gli inquilini titolari di un contratto di locazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/1998, hanno diritto a una detrazione pari a:
- 300 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
150 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma comunque inferiore a 30.987,41 euro
5. Detrazione per giovani inquilini che trasferiscono la residenza
Per effetto della finanziaria 148/2011, i giovani conduttori che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998 per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, possono usufruire della detrazione qualora:
- Prendano in locazione un’abitazione diversa da quella dei genitori o di coloro ai quali sono affidati per legge
- Abbiano un’età compresa tra i 20 e i 30 anni
La detrazione a cui si ha diritto è pari a:
• 991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro.
Si ha diritto a questa detrazione per i primi tre anni in cui si trasferisce la residenza.
Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef)
Se invece decidi di optare per il regime Irpef leggi quest’altro articolo
Ci auguriamo che questa guida ti sia stata esaustiva, per eventuali informazioni o chiarimenti non esitate a contattarci!
Fonte F.i.a.i.p.
